1.新房销售拥有10万亿级的市场空间，巨大的金融服务潜力，且行业格局尚未确定，是一门好生意；

2.疫情使得线上销售逐渐成熟可行，京东阿里的入局恰逢其时；

3.房地产交易非常依赖线下渠道，如何突破线上局限、有效转化流量，是对京东阿里的最大考验。

就在贝壳找房刚刚递交招股书不久，阿里联手易居杀入新房销售领域，将成立由阿里控股的合资公司，第一期计划投入50亿元。

不久前，在房产销售领域探索许久的京东也正式上线了“自营房产”业务。

虽然房产销售生意更适合线下场景，但在疫情影响下，互联网巨头们擅长的线上销售正在变得越来越可行。有评论人士称，“在线卖房正在成为一道正餐”。

10万亿级的市场空间，巨大的金融服务潜力，尚未确立的行业格局。面对这样的诱惑，互联网巨头们来势汹汹，贝壳的新对手们已经就位了。

好生意都来抢

互联网巨头们之所以纷纷涌入，主要是因为新房销售生意是一块大肥肉。

贝壳找房赴美上市为公众揭开了这一市场的神秘面纱：2019年中国房地产市场的新房销售规模约为16万亿，贝壳代理销售新房的成交额达到7476亿，市场渗透率不到5%，就为其贡献了200亿收入。

这两年，头部中介公司的规模和实力逐渐提升，跟开发商的议价能力也随之不断增强。房产销售的生意变得越来越诱人。

2019年11月，世联行董事长陈劲松公开炮轰部分中介公司佣金费率过高。原先行业平均水平在1%左右，而现在高达6%，对开发商来说营销费用上升了5倍。还有业内人士由此感慨，开发商可能怎么也不会想到，有一天他们会沦落到为渠道商打工。

当然，超常的佣金率也并不是事情的全貌，开发商与中介公司的地位并非一成不变，部分也处于动态博弈当中。

“房子好卖的时候就自己卖，卖完了再分给渠道，渠道只能分到骨头。房子不好卖的时候，才会给中介机构高的渠道费用。”亲戚买房CEO蔡照明告诉科臣IT网，北京有些楼盘之前很依赖渠道，特别是些旅游地产，佣金点最高能给到10%，但今年行情变好后，有些楼盘就调低佣金，或变为自己卖为主。

但在大部分情况下，贝壳仍然在与开发商博弈中掌握主导权。在房住不炒的政策下，大部分二、三线城市的房产销售低迷，中小开发商只能依赖中介的带客能力。

强大的议价能力源于贝壳无可替代的规模和销售能力。全国103个城市的4.2万家经纪门店和45.6万经纪人（包含外部资源）是它的底气。

贝壳强大护城河的另一个体现在二手房市场。我爱我家副总裁刘东颖告诉科臣IT网，二手房行业的房源产品非标、高价、低频，服务链条长，业务复杂，有着非常高的壁垒，没有线下布局，阿里京东只能做新房销售，无法直接介入二手房。

在线卖房成熟了吗？

阿里卖房最早可以追溯到2010年，和口碑网合作推出淘宝房产频道，但上线仅一年后，就因口碑网的失败陷入停滞。此后的2014年、2015年淘宝房产多次整装再战，但均铩羽而归。

线上卖房并不好做，阿里和京东都在摸着石头过河。互联网巨头流量再大、用户数再多，如果无法促成交易、创造价值，也鲜有房企会买单。

商业模式尚未跑通，关于线上卖房是否可行，业内人士也有颇多争议。

刘东颖告诉科臣IT网，新房销售流程中，京东、阿里和贝壳的主要任务都是将客户引领至售楼处完成“确客”，剩下的环节则交由房企自家的销售来跟进。

在她看来，京东、阿里都有流量优势，可以将楼盘促销、优惠信息传达至购房者，足够在新房销售领域有一番作为。

也有相当多业内人士包括行业媒体对此并不看好。亲戚买房CEO蔡照明曾担任国内某TOP20房企的销售总监，他早在2010年就与阿里接洽过线上卖房事宜。鉴于阿里多年来在该领域的败绩，他不看好线上卖房。

“线上销售不过是房企诸多获客渠道和信息发布方式的一种，并不会给新房销售带来革命或者决定性的变化。”

争议仍在，但疫情的到来使得线上卖房这件事正在逐渐变得可行。